办公楼市场一直被誉为“立体的经济晴雨表”，其租赁活跃度往往能反映产业结构变迁，精准折射一座城市核心功能的演进轨迹。
谁在租赁上海的甲级办公楼？
日前发布的上海经济一季报显示，今年前3个月，全市第三产业增加值同比增长6.0%。在新技术、新场景、新动能助推下，“上海服务”正在跑上一条“快车道”。而仲量联行等多家机构的数据则显示，一季度，上海甲级办公楼市场租赁需求持续释放。剖析细分数据，金融业、专业服务业等高端服务业成为优质租赁主力军，软件和信息服务业也不限于入驻张江和漕河泾，而是向市中心迈进，彰显出“上海服务”的结构更优、能级更高、活力更强。
高端服务业成为租楼主力
数据显示，金融业和专业服务业的新租需求占比为整体市场的三分之一。
金融业长期占据办公楼需求来源的头把交椅。2025年，上海金融业增加值达到8979.66亿元，比上年增长9.7%；今年一季度，上海金融业增加值为2409.07亿元，增长10.1%。高端服务业的蓬勃发展为办公楼市场结构性调整提供充足底气。但有意思的是，金融业的结构也在发生变化。
仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻拉出一组过去3年的对比数据：2023年，银行的租赁需求约占半壁江山；2025年至今，最大的租赁需求已变为私募基金和公募基金，这两者合计约占金融业租赁需求的一半。其中，以量化基金和私募证券基金为代表的私募基金企业，去年以来租赁需求显著增长。例如，北外滩区域有一家私募基金企业，前几年的租赁面积还只有两个楼层，今年已迅速扩张到六七层的规模。黄臻分析，这一方面得益于去年以来股票市场活跃度提升带来的信心恢复，另一方面，以量化基金为代表的新兴细分领域有其特殊需求，“量化基金需要算力及其背后的电力支持，涉及楼宇的新基建和配置升级迭代”。他透露，这些细分领域的金融服务企业，办公选址更加偏好北外滩、徐汇滨江等“一江一河”沿线区域。
值得注意的是，目前银行的租赁需求已压缩到20%左右，相比2023年缩减不少。这是由于部分银行购置办公楼宇，结束了“租赁时代”。就在最近，东亚银行（中国）有限公司就以近20亿元购入东亚银行金融大厦部分产权，进一步巩固其在该地标建筑中的资产持有。仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎透露，今年一季度，大体量资金涌入上海大宗交易市场，内环内资产成交额同比上升27%，单体平均成交额同比增长27%。
除了金融业之外，专业服务业正成为甲级办公楼市场中的另一股活跃力量，尤以律师事务所的租赁表现最为突出。黄臻分析，IPO市场复苏以及产业转型升级带动部分内资律所业务拓展。数据显示，港股IPO数量相比2024年增长70%，A股IPO数量增长16%。此外，中国涉外仲裁案件数量从2023年的645件增长到2025年的806件，业务量增长促使许多律所借机搬迁升级。
“专业服务业需要高端形象、便捷交通、舒适环境，此类企业在陆家嘴、新天地、南京西路等商圈比较集中。”黄臻表示。3月初，汇业律师事务所上海办公室搬至上海华润中心，释放超万平方米的需求。
金融业与专业服务业的这一轮升级，恰是“上海服务”向高端化、专业化、国际化迈进的生动注脚。
科技互联网及外资表现亮眼
除了金融、律所等高端服务业之外，科技互联网行业的租赁需求同样呈现鲜明的升级特征，这也与上海的产业升级密切相关。2025年，上海的信息传输、软件和信息技术服务业已跃升为第三大产业，大模型、芯片设计等带动信息服务业快速增长。今年一季度，信息传输、软件和信息技术服务业增加值达1880.39亿元，增长9.3%；1至2月，营业收入增长12.6%。
人工智能突破和高端技术应用领域的快速发展，支撑起科技企业的租赁需求。仲量联行的数据显示，从2024年至今，相关行业租赁需求“多点开花”，其中，互联网服务平台、IT软件业约占半壁江山，人工智能和集成电路约占三分之一，游戏、新媒体、新能源汽车的需求也十分旺盛。
人工智能企业都集中在张江、漕河泾板块吗？最新趋势显示，科技互联网行业呈现空间布局的“前后台分化”——高科技企业纷纷将前台挪到杨浦、徐汇滨江等市中心区域。在黄臻看来，前台向核心区回归的现象，反映出“上海服务”中知识密集型产业对地段、人才和配套的更高要求。
跨国企业地区总部和研发中心的持续布局，同样是办公楼租赁的一大活力源。今年1至2月，上海新设外商投资企业996家，比去年同期增长14.1%。上海美国商会的数据显示，在华美资企业2026年预计业务投资增长11%及以上的数量占比扩大到近六成。新增需求及业务预期的提升，带来租赁市场的持续向暖。就在最近，徐家汇中心三期B座入市，入市后预租情况不错，不少跨国公司总部已签约入驻。
世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越认为，今年一季度，上海办公楼市场在调整中展现出一定的结构性韧性，随着宏观预期的稳步向暖，以及“十五五”规划下重点产业发展的持续推动，市场供需关系有望迈向动态再平衡的新阶段。
金融业、专业服务业、科技互联网产业……从上海甲级办公楼的新增租赁中，我们能发现这座城市核心功能持续跃迁的密码。而这，或许正是“上海服务”韧性与活力的最佳诠释。
